|
|
04.06.2008
Журнал "Элитная Недвижимость","Снегири поселились в Сетуни"
стр. 124
"Снегири поселились в Сетуни"
Отголоски перестройки прозвучали в заповедной пойме московской речушки в 1991 году. Именно тогда был возведен первый доходный объект — поселок таунхаусов. Название ему было дано незатейливое — «Сетунь», а реализацией проекта занималась компания с примечательным наименованием — СП «Перестройка»...
«Перестроечный» проект
Ветераны перестройки, в прямом и переносном смысле, вспоминают появление поселка как событие знаковое. Во-первых, никто тогда и понятия не имел о том, что такое таунхаусы. А тут проектом занимались американские архитекторы и проектировщики. Мало того, комплектующие зданий доставлялись через океан, а здесь лишь велся их монтаж. Во-вторых, никто не имел понятия о степени доходности жилой недвижимости подобного формата: целый поселок предлагался под аренду. Правда, практически в центре мегаполиса, в зеленом, природном окружении, по соседству с «посольской» улицей — Мосфильмовской. В-третьих, проект появился действительно на изломе переходного периода в жизни огромной страны, когда ее будущее выглядело, мягко говоря, в неясных очертаниях: СССР исчез с политической карты, раздробившись на ряд самостоятельных стран... Какой доходный проект при полном раздрае и нищете, при массовой безработице и отъезде за границу высококвалифицированных специалистов!
С течением времени владельцем поселка «Сетунь» стала компания ЗАО «СТ Групп» (с прошлого года, после ребрендинга, — ГК «Снегири»), принадлежащая известному девелоперу — Александру Чигиринскому. Небольшое поселение в 23 здания обшей площадью около 15 тыс. кв.м, в каждом из которых — трех-, четырехуровневые квартиры (всего их 83), жило своей размеренной жизнью. Основной контингент— иностранцы, работники торговых представительств и фирм. На большую часть домов имелись долгосрочные контракты, а на остальные очередь выстраивалась на годы вперед. Объяснение этому простое: плата за аренду апартаментов пусть и высокая по российским меркам, зато полная автономия, удобная транспортная доступность, чистая экология и прочие атрибуты западных стандартов жилья.
«Остров везения»
Время вносило свои коррективы. Экономика, а вместе с ней строительная отрасль и, как следствие, рынок недвижимости вошли в период своего расцвета. Как признаки перемен — вокруг забили источники с оттенком благородных металлов: появился жилой комплекс «Золотые ключи», а следом и его вторая очередь от MIRAX — «депутатский» жилой корпус на ул. Улофа Пальме, Московский городской гольф-клуб и, наконец, нависшие высотки донстроевских «Воробьевых гор»... И хотя проект «Сетунь» давно уже окупился и исправно приносил свои законные, по подсчетам экспертов, 20 млн. долларов в год (квартиры по-прежнему арендуют крупные западные компании для своих менеджеров, ежемесячная аренда составляет 10-25 тыс. долларов), сохранять его эдаким заповедным островком, которого не касается происходящее вокруг, далее было бы не совсем правильным.
Это явилось причиной ре-девелопмента «Сетуни»: было принято решение снести поселок и построить на его месте элитный жилой комплекс «Новая Сетунь». По словам Коммерческого директора компании, такой шаг предпринимался с большим трудом, поскольку предстояло ломать устойчивый бизнес, и, если бы не скачок цен на недвижимость, возможно.
проект не был бы начат. Но верх взяли подсчеты: деньги, которые компания получает от нынешней аренды, и те, что заработает на выходе новых плошадей, несопоставимы. По оценкам консультантов, оборот возрастал в 25 раз.
На солнечной стороне
В 2005 году было решено обратиться к ведущим архитектурным бюро с предложением разработать концепцию регенерации и новой застройки территории поселка на Минской улице. Победителем закрытого конкурса стало архитектурное бюро RMJM Scotland Limited, опередившее других зарубежных грандов — компании PRP, Wonderland, ЕЕА и Jochen Brandi совместно с GTL Британцы за более чем полувековую историю и со штатом в тысячу архитекторов и дизайнеров реализовали множество проектов во всем мире, в том числе аналогичных элитных жилых проектов в Великобритании и США. Компания RMJM появилась на российском рынке с 1997 года. При этом их самыми яркими российскими проектами являются многофункциональный комплекс с «Московским Дворцом бракосочетания» и подземной автостоянкой на участках № 2 и 3 ММДЦ «Москва-Сити», «Охта-центр» в Санкт-Петербурге, «СТ Плаза Сибирь» в Новосибирске, «Sea Plaza» в Сочи и другие. Оcнованная в 1956 году известными британским архитекторами Робертом МэтьюиСтирратом Джонсоном-Маршаллом (отсюда аббревиатура названия бюро по их именам), сегодня RMJM входит в двадцатку лидеров.
Чем взял предложенный ими вариант? По мнению руководства компании-заказчика, в нем соединились несколько составляющих. Проектировщики бережно отнеслись к существующему ландшафту, окружающим природным ресурсам, а при уплотненной застройке учли нормы инсоляции и видовые характеристики будущих апартаментов, предложили разноформатное жилье, европейский комфорт проживания и обслуживания.
Генеральный план участка площадью в 5,13 га включал четыре разноэтажных здания обшей площадью 62,5 тыс. кв.м в виде бумерангов, а также благоустроенную территорию. Главной отличительной особенностью концепции, разработанной RMJM, стал акцент на визуальные аспекты градостроительного решения: жилые корпуса расположены таким образом, чтобы ориентировать максимальное количество квартир и пентха-усов (всего их будет 200) на воду прилегающего озера и парк. Соответственно, фасады сооружений с видами на озеро при этом максимально остеклены. Кроме того, при отделке фасадов будут применены современные отделочные материалы, включая использование деревянных панелей. Выбор именно этого материала объяснялся желанием архитекторов сделать новостройки максимально гармонирующими с окружающей средой.
По мнению Кирилла Завражина, одного из авторов проекта и заместителя директора российского офиса RMJM, подход застройщиков к проекту является уникальным, так как в его основу ставились не столько количественные (прежде всего, увеличение площади застройки), сколько качественные показатели (экология места, новая среда проживания).
Впервые проект Snegiri ECO был представлен на проходившей в марте в Каннах Международной выставке недвижимости MIPIM-2008. О нем заговорили как об одном из самых заметных среди российских инвестиционных объектов.
Пройтись по этапам
В Москве не так много относительно крупных участков, где можно организовать строительство целого поселка, да еще обладающего элитными категориями жилья и сервиса. Этого мнения придерживается Александр Шаталов, партнер компании IntermarkSavills (являющейся брокером поселка «Сетунь»), который с оптимизмом оценивает предстоящие перемены. По расчетам, для этого потребуются инвестиции в размере $250 млн. Естественно, планируется вести работы таким образом, чтобы максимально минимизировать финансовые потери и сократить сроки реализации проекта. Компания «Снегири» выполняет обязательства перед нынешними арендаторами: снос коттеджей будет начат после истечения срока аренды. А строительство разбито на несколько этапов: вынос сетей из пятна застройки, затем снос коттеджей, а затем работы «нулевого» цикла. Основные работы начнутся после утверждения проекта в Мосгосэкспертизе. Проектом предусмотрены здания с переменной этажностью (от 5 до 10 этажей). Все проектные решения будут соответствовать высочайшим требованиям для жилых домов класса de-luxe, в том числе роскошные квартиры: начиная от студий площадью 100 кв.м до пентхаусов в 450 кв.м с высотой потолков после чистовой отделки от 3,3 до 3,9 м. Теперь необходимо все эти «квадраты» выстроить в индивидуальном порядке: какие-то апартаменты потребуется приспособить под многодетную семью с детскими спальнями и прочими комнатами, некоторые — под холостяцкие квартиры, где довлеет минимализм и рабочая обстановка. Квартиры предполагается выполнить с черновой отделкой и предложить будущим собственникам варианты финишной отделки, чтобы сократить хлопоты и сроки до новоселья.
Проектом предусмотрен подземный паркинг на 500 машиномест, то есть с расчетом 2,5 места на каждую квартиру. Автомобильное движение по территории, паркинг, а также основное инженерное оборудование будут организованы исключительно под землей (площадь подземных пространств составит порядка 25 тыс. кв.м). Таким образом достигаются максимальные величины полезной площади и эксплуатируемой кровли зданий; а также территория поселка будет представлять собой пешеходную зону, где разместятся бульвары, детские и спортивные плошадки. Для жителей жилого комплекса Snegiri ECO запланирован инфраструктурный блок: обязательными элементами его станут детский сад (2 тыс. кв.м) и современный SPA-центр (3,5 тыс. кв.м). Проектировщикам же предстоит дополнить «набор» другими заведениями, в том числе кафе или рестораном, мини-магазином и проч. Комфортность проживания обеспечит также профессиональная эксплуатирующая организация, а безопасность жильцов и территории — круглосуточная охрана. С генеральным подрядчиком пока нет определенности. Все станет на свои места после объявления тендера, а точнее — после его итогов. Стало быть, и о ценовой политике говорить рано — рынок элитного жилья стремительно набирает обороты, и в Москве его отличает только поступательная стоимостная кривая. Но уже сейчас можно сказать о том, что чем ближе к воде (а помимо пруда сюда можно включить и реку Сетунь, в пойме которой и находится поселок), тем жилье будет дороже.
Приглашение на завтра
Пока еще «Сетунь» пребывает в ожидании грядущего обновления. Дети гоняют мяч и играют в только им понятные игры на площадках, а
взрослые терпеливо «пасут» своих чад. Американец Майкл, «местный» житель, уже знает о том, что надо готовиться к переезду: «Компания покупает моей семье квартиру в центре, — на ломаном русском говорит он с некоей грустью в голосе. — Жаль: тут чистый воздух, и меня все устраивало — дорога до работы, обслуживание, сам дом». Очевидно, приняв нас за будущих новоселов, он предусмотрительно советует: «Года через два-три здесь все будет по-другому. Но я знаю точно — сохранится этот прекрасный вид на Поклонную гору, зеленые парки. Вот тогда и приезжайте жить сюда».
Большой соблазн пройтись меж аккуратных домиков поселка. Впитать атмосферу этого места, которая успела сформироваться за семнадцать лет. А потом сравнить с тем, что будет. Однозначно — нынешняя ранняя постсоветская застройка уступит новой по всем параметрам. Опыт и репутация ГК «Снегири» убеждает, что проект Snegiri ECO станет таким же знаковым объектом (ее достойной «визитной карточкой»), как в свое время стал поселок «Сетунь»...
|
