Особенности строительства в регионах сейчас интересуют многих девелоперов и инвесторов. Коммерческий директор компании «СТ Групп Регион», рассказал «Собственнику», как правильно «входить» на новые рынки и какие перспективы существуют на московском и российском рынках.

– Ваша компания строит элитное жилье и в регионах, и в Москве. С вашей точки зрения, чем отличается рынок в регионах от московского?

– Если обобщать все тенденции, то в городах-миллионниках ситуация примерно такая, как в Москве лет 10 назад. Пусть представители регионов не обижаются, но развитие рынка, нормы комфорта сопоставимы с московскими 1997-98 годов. В регионы только начинают проникать стандарты «элитки», которыми в столице никого не удивишь…

– К примеру?

– Например, люди с трудом платят за вид из окна. Квартира на 16 этаже в регионе в элитном доме зачастую стоит столько же, сколько и на третьем этаже. Но мы уже ломаем этот стереотип как в Ростове, так и в Новосибирске. Сейчас местные застройщики тоже перешли на этот стандарт.

Кроме того, я сейчас только начал замечать стоимость машино-места в общей выручке, которая раньше не чувствовалась по сравнению с ценой квартиры. Скажем, сейчас цена машино-места в подземном паркинге составляет $90 тыс., и она преодолела стоимость нового «мерседеса», в Москве этот рубеж давно взят в элитных, да и не только комплексах. В Сочи за последний год цены на машино-места выросли в 2,5 раза.

– А  цена квадратного метра в регионах на каком уровне?

– В Ставрополе элита продается по $1,5-2 тыс., в Ростове и Краснодаре в центре города цены доходят до $3-3,5 тыс., в Сочи – в диапазоне от $6 до 15 тыс. В Новосибирске за год цена выросла вдвое, и сейчас она составляет $4-5 тыс., хотя еще год назад и $2-2,5 тыс. казались заоблачной ценой.

– Но за эти деньги инфраструктуры в региональных проектах, видимо, тоже меньше?

– Да, региональный покупатель не будет платить $5 тыс. за годовое членство в фитнес-клубе – он потратит $1 тыс. на посещение привычной «качалки» и будет вполне доволен этим. В регионах уровень доходов все же ниже, но при этом богатые люди тратят больше денег в Москве, также как москвичи ездят на шопинг за границу.

– Сейчас много говорят о том, что именно покупатели из регионов были виноваты в таком росте цен на московском рынке…

– Да, региональная элита имеет квартиры в Москве. Региональные миллионеры, не имеющие своего жилья в Москве, так же смешны, как московские мультимиллионеры без квартиры в Лондоне. Но и дома, у себя в городе, элите тоже надо где-то жить. И желательно комфортно жить. С инвестиционными целями в регионах покупают реже, хотя в курортных городах такие покупки определенно есть.

– Что происходит на элитном рынке столицы в первую очередь?

– По моему ощущению, есть замедление темпов продаж: увеличение сроков экспозиции и уменьшение количества продаж. Рынок из рынка продавца трансформируется в рынок покупателя. А на стабильном рынке начинается расслоение внутри элиты, растут в цене более удачные проекты, а те, которые были востребованы в силу ажиотажа, претерпевают коррекцию. Рынок адаптировался к 214-ФЗ, хотя меня удивляет нежелание московских девелоперов работать по закону. В регионах больше сделок по долевым договорам, и мы продаем в регионах тоже по закону. В 2006 году в Южном федеральном округе наших сделок 1000 из 2000, совершенных по договорам долевого участия, зарегистрированным в соответствии с 214-ФЗ.

– Имеет ли смысл инвестировать в элитные квартиры сейчас?

– Разница между ценой квартиры на этапе котлована и после сдачи госкомиссии составляет 30-40% , как ни крути, иначе нет смысла заниматься девелопментом. Не думаю, что по Москве снизилось число продаж «на котловане». И не думаю, что рынок достиг потолка. Candy & Candy задали очень высокую планку в 100 тыс. фунтов за кв. м в самом дорогом доме планеты. В Москве, наверное, такая цена была бы за квартиру в доме на Красной площади. Ну это пока нереально, думаю… А так, мы еще услышим предложения и по $50 тыс. за кв. м, и я считаю, что на «элитку» будет в этом году рост на уровне инфляции. Элита живет своей жизнью, и эконом-рынок на нее не очень влияет. Может быть скрытое снижение цены, когда за те же деньги есть увеличение опций, но цена остается на уровне. Слишком много поддерживающих факторов, в частности внутренняя миграция, когда каждый успешный представитель бизнеса мечтает перебраться в более высококлассное жилье.

– А в регионах?

– В первую очередь будет улучшаться качество проектов, они будут ближе к московским, недаром ведь московские архитекторы занимаются кто эскизами, кто рабочими проектами региональных домов. В регионах сильно работает бренд Москвы, московской компании, особенно если она правильно входит на рынок, приветствует местных жителей. Мы первые два года продвигали бренд, а не конкретное строительство. Если хотите, чтобы вас узнали, то ставите в аэропорту громадную рекламу. Это не надувание щек, это донесение до сознания местных жителей, кто мы есть, какие у нас финансовые возможности.

– Москвичи жалуются, что часто от них администрация регионов хочет большего, чем от местных девелоперов.

– Это бывает, но у нас и другие возможности, мы можем делать более грандиозные проекты. К примеру, мы строим первые небоскребы в ЮФО (24 этажа) и владельцам квартир последних этажей дарим индивидуальную систему при эвакуации, на которую компания по собственному желанию потратила полмиллиона долларов. В этом-то и смысл прихода московских игроков, которые обладают большими финансовыми ресурсами. А вообще, доля города намного больше в Москве, чем в регионах. В столице она доходит до половины от стоимости проекта, в Новосибирске – это 10-15%, в Сочи – 25-30%. Чем больше доля города, тем выше цены. В регионах себестоимость материалов и рабочих ниже на 10-15%. Но в инвестиционной себестоимости себестоимость строительства для «элитки» составляет примерно 50%. Для эконом-жилья она может быть до 70%.

– Имеет ли смысл сейчас инвестировать в региональную «элитку»? Или рост цен там тоже уже остановился?

– Можно переформулировать вопрос: есть ли связь московского и региональных рынков. Я 4 года продаю квартиры в регионах и непосредственной прямой связи не вижу. Когда в Москве цены приостановились два года назад, Ростов среагировал через 2 недели, а сейчас Ростов продолжил рост и зимой, и с ноября на 25%. На рывки цен в Москве регионы не сразу реагируют, есть задержка в два-три месяца, а на остановку цен реагируют с большим опозданием – от 2 до 6 месяцев. Но лучше руководствоваться теорией, которую я вывел для соотношения цен в различных городах: как можно было «однушку» в Москве в советские времена поменять на «двушку» в Питере и «трешку» в Волгограде, так это соотношение будет достигнуто в ближайшее время, и это некая планка для цен.